Een huis kopen

Stappenplan

1. Financiële plaatje

   Voordat u kunt beginnen met de zoektocht naar een woning, is het verstandig te weten wat uw financiële mogelijkheden zijn. Hoeveel kunt u lenen en wat zijn dan de maandelijkse lasten? Dit kunt u eenvoudig online berekenen maar u kunt ook een afspraak maken met onze hypotheekadviseur.

   Met de huidige regelgeving is het mogelijk om tot 100% van de waarde van uw nieuwe woning te financieren, mits uw inkomen dit toestaat. Alle overige, bijkomende kosten moet u zelf financieren. Bereken daarom ook hoeveel eigen geld u nodig heeft.

2. Op zoek naar uw droomhuis!

   Zodra u weet hoeveel u maximaal kunt uitgeven aan een woning en u uw woonwensen op een rij hebt gezet, kan de zoektocht beginnen. Er zijn verschillende manieren om uw koopwoning te vinden.

    

   Funda.nl

   Op funda.nl vind u het grootste aanbod koopwoningen in Nederland. Hier kunt u met behulp van filters gericht zoeken naar een woning die het best aansluit bij uw woonwensen. Als u een Funda-account aanmaakt en een zoekopdracht instelt, ontvangt u elke dag het nieuwste woningaanbod automatisch in uw mailbox.

    

   B&S Makelaardij

   U kunt een zoekopdracht geven aan B&S Makelaardij. De makelaar gaat met uw woonwensen gericht op zoek naar een woning die bij u past. Onze makelaar beschikt over een groot netwerk en is altijd als eerste op de hoogte van woningen die op de markt komen, vaak ruim voordat een woning op funda.nl wordt geplaatst. Ook hebben we veel kennis van de lokale markt en de laatste informatie over nieuwbouwprojecten.

    

   Nieuwbouwwoning

   Gaat uw voorkeur uit naar een nieuwbouwwoning in plaats van een bestaande woning? B&S Makelaardij kan u assisteren en adviseren gedurende het gehele traject met alles wat hierbij komt kijken.

3. De bezichtiging

   Heeft u een huis gevonden dat u aanspreekt? Dan is het tijd voor de bezichtiging! Zo komt u erachter of het huis daadwerkelijk aan uw wensen voldoet. Een B&S makelaar kan hierin veel werk – en spanning – uit handen nemen.

    

   Checklist voor de bezichtiging

   Bij het bezichtigen van een koophuis zijn er veel zaken waar u op moet letten. Natuurlijk is het belangrijk dat het huis goed voelt, maar het is vooral belangrijk dat u later niet voor verrassingen komt te staan. Let daarom op deze punten:

    

   De locatie en de buurt

   De locatie en de buurt zijn belangrijke aspecten van een koophuis. Het bepaalt voor een groot deel de waarde van het huis, maar in zekere mate ook of u zichzelf thuis gaat voelen op die plek. Voel u zich veilig in de buurt? Is er voldoende parkeergelegenheid? Heeft de buurt de gewenste voorzieningen zoals openbaar vervoer of scholen? En hoe zijn de buren? Loop gerust eens door de wijk om de buurt te verkennen.

    

   Buitenkant van het huis

   Veel mensen investeren wel in het interieur, maar doen minder met de buitenkant van hun huis. Daarom is het extra belangrijk om hierbij stil te staan. Denk bijvoorbeeld aan de volgende aspecten: Is het dak nog in goede staat? Van welk materiaal zijn de kozijnen gemaakt? Is het schilderwerk in orde of aan vervanging toe? Wat is de zonligging van het huis? Vergeet hierbij ook niet om de tuin of het terras mee te nemen.

    

   Binnenkant van het huis

   Bekijk de binnenkant van het koophuis kritisch: Hoe is de indeling van het huis? Is de keuken nog in goede staat? Is de badkamer naar wens? In welke conditie zijn de plafonds en de muren? Gaan de deuren en ramen makkelijk open en dicht? Kijk met een open blik, maar laat u niet afleiden door de huidige meubels of de kleur op de muur.

    

   Installaties

   Ook de installaties zijn een aandachtspunt. Welke installaties en apparatuur zijn aanwezig in het huis? Zijn er voldoende stopcontacten en groepen in de meterkast? Hoe wordt de woning verwarmd en wat zijn de maandelijkse lasten van de huidige bewoner? Vraag het indien nodig aan de verkopende makelaar.

    

   Duurzaamheid

   Duurzaamheid is steeds belangrijker. Let daarom ook op de duurzaamheidsaspecten van het huis. Zijn de muren en het dak (goed) geïsoleerd? Is het dubbelglas nog rendabel? Wekt het huis al groene energie op, bijvoorbeeld via zonnepanelen of heeft het een warmtepomp? Vergeet hierbij ook niet naar het energielabel van de woning op te vragen.

    

    

   Hulp vragen als u het even niet meer weet

   Zoals u ziet zijn er veel punten waar u op moet letten tijdens een bezichtiging. Zaken waar u zelf misschien geen verstand van hebt. Aarzel dan niet om hulp in te schakelen. De B&S makelaar kijkt mee naar het onderhoud van het huis en weet de juiste vragen te stellen. De makelaar kan adviseren of een (aanvullende) bouwkundige keuring nodig is.

    

4. Aanvullend onderzoek

   Gebreken

   Als u een huis koopt, mag u verwachten dat het huis geschikt is voor ‘normaal gebruik’. Dit betekent dat er veilig gewoond kan worden met een redelijke mate van duurzaamheid. Toch kan er sprake zijn van zichtbare of onzichtbare gebreken die het normale gebruik van de woning belemmeren.

    

   Onderzoeksplicht

   Als koper heeft u een onderzoeksplicht. Dit betekent dat er van u als koper verwacht wordt dat u de staat van het huis onderzoekt. Zichtbare gebreken die u bij de bezichtiging had kunnen ontdekken, kunnen later niet als verborgen gebreken worden benoemd. Deze komen voor eigen rekening. De B&S makelaar ondersteunt u graag bij het invullen van de onderzoeksplicht. Onze makelaar kijkt met een neutrale blik naar het huis en stelt kritische vragen. De makelaar kent de potentiële risico’s van een huis en weet waar u op moet letten.

    

   De verkoper heeft mededelingsplicht

   De verkoper heeft een mededelingsplicht, ook wel de informatieplicht genoemd. Deze mededelingsplicht verplicht de verkoper alle informatie te verstrekken die voor u als koper belangrijk kan zijn. Zo is de makelaar verplicht u te laten weten of een huis gebreken heeft en welke dat zijn. Houd er wel rekening mee dat een verkoper zelf niet altijd op de hoogte is van verborgen gebreken.

    

   Bouwkundige keuring

   In sommige gevallen is het verstandig een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Een bouwkundige keuring is een onafhankelijke keuring door een bouwkundig inspecteur. De bouwkundige keuring maakt duidelijk welke gebreken een huis heeft en hoeveel onderhoud er op de korte én lange termijn nodig is. Deze gebreken legt de bouwkundig inspecteur vast in een bouwkundig rapport, samen met de kosten die nodig zijn om het huis te herstellen.

   Denk hierbij bijvoorbeeld aan een slechte fundering, gevels die een grondige opknapbeurt nodig hebben, lekkage in het dak of ongedierte in huis. In alle gevallen is er (kostbaar) herstel of onderhoud nodig. Een bouwkundig rapport geeft u als koper meer zekerheid over de bouwkundige staat van het huis. Dit kan van pas komen tijdens de onderhandelingen over de prijs van de woning. Bovendien kunt u het resultaat van het bouwkundig rapport als ontbindende voorwaarde op laten nemen in de koopovereenkomst. B&S Makelaardij adviseert u of een bouwkundige keuring nodig is.

    

   Energielabel

   Alle huizen in Nederland hebben een energielabel. Dit energielabel geeft informatie over de energieprestatie van een huis. De labels lopen van A tot en met G. Bij de verkoop van een huis is de eigenaar verplicht een definitief energielabel aan te vragen. Officieel hoeft de verkoper dit label pas te overhandigen tijdens de overdracht bij de notaris. Toch wilt u als koper vroegtijdig inzicht hebben in de werkelijke energiezuinigheid van een huis. Controleer daarom goed of het energielabel klopt. De B&S makelaar weet hier alles van en kan voor u de woning laten voorzien van een energielabel.

    

   Appartement kopen: Vereniging van Eigenaren (VvE)

   Als u een appartement koopt, krijgt u te maken met een Vereniging van Eigenaren (VvE). Een VvE vertegenwoordigt alle appartementseigenaren en is verantwoordelijk voor het gezamenlijke onderhoud van het gebouw. Met de aankoop van een appartement wordt u automatisch lid van een VvE en dus medeverantwoordelijk. Het is daarom belangrijk om te weten hoe het ervoor staat met de VvE.

    

   Momument kopen

   Een monumentaal pand mag vaak rekenen op veel interesse van kopers. De monumentale status roept echter ook veel vragen op. Wat zijn uw rechten en plichten bijvoorbeeld? En wat kan en mag er eigenlijk met zo’n pand? Ook het kostenaspect is vaak een belangrijk vraagstuk, want de monumentale status maakt restauratie kostbaar.

5. Onderhandelen

   Onderhandelingsstrategie

   Als u eenmaal uw zinnen hebt gezet op een woning, is het soms lastig om objectief en zakelijk te blijven. Emoties gaan een rol spelen waardoor de kans bestaat dat u te veel voor de woning betaalt. Een onderhandelingsstrategie zorgt ervoor dat dit niet gebeurt. De onderhandelingsstrategie is helemaal afhankelijk van de situatie. Niet alleen de markt, maar ook de situatie van de verkoper. Heeft de verkoper bijvoorbeeld zelf al een nieuwe woning gekocht? Dan is er waarschijnlijk meer ruimte voor onderhandelingen.

   Als u een woning koopt en u gaat met de verkoper in onderhandeling, doet u dat niet alleen over de prijs. U onderhandelt ook over de opleverdatum, de roerende zaken en de ontbindende voorwaarden.

    

   Roerende of onroerende zaken

   Als u een woning bezichtigt is deze vaak nog bewoond en ingericht. Hoe leuk de inrichting ook is, de meeste mensen weten dat die stijlvolle bank en die mooie tafel niet bij de koop zijn inbegrepen. Maar wat hoort er eigenlijk wél bij het huis?

   Bij de verkoop van een woning wordt onderscheid gemaakt tussen de onroerende zaak en de roerende zaken. Spreekt u verder niets af, dan koopt u alleen de onroerende zaak. In het model koopovereenkomst wordt dit omschreven als ‘het eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden’ (bijvoorbeeld een carport of schuur).

   Roerende zaken zijn spullen zoals een bank, kast of spiegel. Roerende zaken vallen niet onder de koop. Het is echter niet altijd duidelijk of iets roerend is of onderdeel is of is geworden van de onroerende zaak. Neem bijvoorbeeld een kast. Een losse kledingkast zal over het algemeen door iedereen als roerend bestempeld worden. Maar wat als er sprake is van een losse maar speciaal op maat gemaakte kast in een nis?

   Daar zit een moeilijk punt. Wat precies een roerende zaak is en wat onderdeel is van de onroerende zaak heeft al vele discussies opgeleverd. Het juridische onderscheid hiertussen is zelfs voor juristen vaak lastig.

   Om onduidelijkheid achteraf te voorkomen is het van belang om afspraken te maken door middel van een zogenoemde ‘lijst van zaken’. Hierin wordt aangegeven welke zaken in het huis achterblijven, welke met verkopers meegaan en welke zaken overgenomen kunnen worden.

    

   Bieden op een huis

   Na het bepalen van de strategie, het bod en de (ontbindende) voorwaarden, brengt u een bod uit bij de verkopende partij. Dit kan op verschillende manieren. U kunt het voorstel schriftelijk, per e-mail, telefonisch of in sommige gevallen via de website van de verkopende makelaar overbrengen. Is onderhandelen niet uw sterkte kant? Dan is het verstandig om dit proces uit handen te geven. B&S Makelaardij kent de spelregels en start zelfverzekerd de onderhandelingen namens u.

    

   Onderhandelen

   Na het uitbrengen van het openingsbod is het afwachten. U bent namelijk pas officieel in onderhandeling als de verkoper een tegenbod uitbrengt, of als de verkoper expliciet meldt dat jullie in onderhandeling zijn. Houd er rekening mee dat er meerdere onderhandelingen kunnen lopen. Dus ook als u al in onderhandeling bent, kan iemand anders een bod doen. De verkopende makelaar zal het melden als er meerdere onderhandelingen lopen.

   De verkoper is niet verplicht om zijn woning aan u te verkopen wanneer u de vraagprijs geboden hebt. De verkoper mag besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is.

   Op dat moment kan de verkoper – in overleg met zijn makelaar – besluiten de biedingsprocedure te wijzigingen in bijvoorbeeld een inschrijving. Bij een inschrijving krijgen alle bieders een gelijke kans om een bod uit te brengen. De verkoper dient uiteraard eerst eventueel eerder gedane toezeggingen of afspraken na te komen, voordat de procedure veranderd wordt.

    

    

    

    

    

    

6. De koopovereenkomst

   De koopovereenkomst

   Als koper en verkoper het eens zijn over de prijs, opleverdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken, dan is er overeenstemming. De wet bepaalt dat de koop van een onroerende zaak schriftelijk moet worden vastgelegd. Zodra partijen mondeling overeenstemming hebben bereikt over de verkoop, zijn koper en verkoper nog niet gebonden. Een mondelinge afspraak is dus niet bindend.

   Dit schriftelijkheidsvereiste geldt niet bij de verkoop van alle onroerende zaken. Het is alleen van toepassing op de verkoop van voor bewoning bestemde onroerende zaken aan particulieren (consument-kopers). De verkopende makelaar legt de gemaakte afspraken vast in de koopovereenkomst.

   Samen met u lopen we de koopovereenkomst door om te zien of alle gegevens kloppen en waar nodig toelichting te geven. Zo weet u als koper precies waar u voor tekent.

    

   Bedenktijd koopovereenkomst

   De koop komt tot stand als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. Daarna heeft u als koper een wettelijke bedenktijd van drie dagen waarin u zonder opgaaf van reden alsnog de koop kunt ontbinden. Na deze tijd is de koop definitief rond, tenzij er ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.

7. De financiering

   Is het bod geaccepteerd? Dan is het tijd om de financiering in orde te maken. De meeste mensen sluiten hiervoor een hypotheek af. Met de huidige regelgeving is het mogelijk om tot 100% van de waarde van uw nieuwe woning te financieren, mits uw inkomen dit toelaat. De overige kosten moet u zelf financieren.

    

   Hypotheek afsluiten

   Er zijn veel verschillende hypotheekverstrekkers, met allemaal net weer andere spelregels. Onze hypotheekadviseur adviseert over de verschillende hypotheken en helpt u bij het kiezen van een hypotheek die past bij uw persoonlijke situatie. Hij vergelijkt verschillende aanbieders, berekent de maandlasten en kiest samen met u de beste oplossing. Reken erop dat het verwerken van een hypotheekaanvraag ongeveer 4 tot 8 weken duurt.

    

   Kosten koper

   Met de huidige regelgeving is het mogelijk om tot 100% van de waarde van uw nieuwe huis te financieren, mits uw inkomen dit toelaat. De overige kosten moet u zelf betalen. Dit zijn de kosten koper op een rij:

   – Overdrachtsbelasting

   – Notariskosten

    

   Optioneel komen daar de volgende kosten bij:

   – Advies- en bemiddelingskosten

   – Taxatiekosten

   – Bouwkundig rapport

   – Bankgarantie

   – Waarborgsom Nationale Hypotheek Garantie

   – Kosten makelaar

    

   Een nieuwbouwwoning koopt u ‘vrij op naam’. In dat geval zijn de kosten koper bij de koopprijs inbegrepen.

    

   Taxeren

   De hypotheekverstrekker wil weten wat het huis waard is. Daarom is voor de financiering van een huis in de meeste gevallen een taxatierapport van een gecertificeerde taxateur nodig. Uw aankoopmakelaar en verkoopmakelaar mogen dit rapport niet opstellen omdat ze bij het onderhandelingsproces betrokken zijn. Uiteraard helpen we u ook graag aan een gecertificeerde taxateur.

    

   Nationale Hypotheek Garantie

   Veel mensen sluiten een hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Een NHG beperkt namelijk de financiële risico’s van een eigen koopwoning, voor de eigenaar én de bank. Omdat de geldverstrekker door een NHG minder risico loopt, is de rente vaak iets lager dan bij een lening zonder NHG. De koopprijs van de woning moet dan wel onder de NHG-grens liggen.

    

   Makelaarscourtage

   Wanneer u een woning koopt of verkoopt met behulp van B&S Makelaardij, is er geen vaste fee en/of courtage van toepassing. Elke vorm van dienstverlening kent zijn eigen prijs, zie hiervoor de website.

   Het kan voorkomen dat de opdracht tot dienstverlening niet eindigt doordat de opdracht is vervuld (een geslaagde transactie) maar omdat u hebt besloten de opdracht in te trekken of omdat de makelaar heeft besloten de opdracht terug te geven. Als een makelaar de opdracht teruggeeft kan de makelaar alleen de gemaakte kosten in rekening brengen. Als u zelf besluit de opdracht in te trekken, betaalt u een vergoeding voor de reeds gemaakte kosten. Deze zullen op verzoek inzichtelijk en duidelijk met u worden gedeeld.

8. Uw nieuwe huis is een feit!

   Pas wanneer de hypotheek geregeld is, de bedenktijd is verstreken en eventuele aanvullende ontbindende voorwaarden niet van toepassing zijn, is de koop definitief. Nu kan de overdracht plaatsvinden.

   Een paar dagen voor de afgesproken leveringsdatum ontvangt u van de notaris een concept-leveringsakte en een nota van afrekening. Controleer goed of alle gegevens kloppen. B&S Makelaardij en uw hypotheekadviseur helpen u hier graag bij.

   Vlak voor de overdracht inspecteert u, eventueel samen met uw B&S Makelaar, de woning om te zien of deze nog in de afgesproken staat is. Daarna betaalt u, vrijwel altijd via de hypotheekverstrekker, bij de notaris de koopsom, de overige kosten en eventueel de prijs van de overgenomen roerende zaken. Vervolgens tekent u de akte van levering. De woning staat nu op uw naam en wordt door de notaris ingeschreven bij het Kadaster.

    

   Van harte gefeliciteerd met uw nieuwe woning!